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济南市房价下行市民买房折腾半年 学区房始是终逆生长

作者:济南在线
发布时间:2014-12-27 14:28:44

直到赶在年末前办完银行的贷款,济南市民郭洁才松了一口气:"漫漫买房路终于到头了。"自从7月10日济南开放限购后,她便着手购置新房,好不容易熬到了房贷新政、利率折扣后,她终于敲定了一套还算满意的房子。这半年的购房路,让她意识到了,楼市就像深不可测的海底,站在岸边看永远看不清其中端倪:不管在新闻里说新房是环比还是同比下降,济南学区房的价格始终坚挺;老百姓买房的计划永远赶不上楼市政策变化快。
郭女士虽然只是本地数万刚需、改善型的购房者中的一员,但她的购房经历也足以化身济南2014楼市政策走向的缩影。
上半年:房价下行朋友劝她再等等
2014年上半年,一场激烈的楼市争夺战打响,随后市场出现了始料未及的大转弯,“金三银四”、“红五月”不复往昔。4月,济南新房价格与上月持平,这是自2012年7月份房价连涨21个月以来,首次环比停涨。原本“高高在上”的开发商们也开始走平民路线促销走量,购房者观望情绪也更浓厚。
4年前,25岁的郭洁拖着行李箱搬进了天桥区的一间两室一厅的二手房,那年夏天她出嫁了,这便是她的新房。如今,郭洁已经是1岁孩子的母亲,二手房的贷款在父母的帮助下已还完。6月份“单独二胎”政策落地后,符合条件的小两口计划明后年再要个宝宝,“两室一厅的空间明显不够了,希望换个大房子,也想购置一处老牌的学区房。”她说。但那时购置第二套住房不仅贷款利率上浮10%,还要付60%的首付,这个刚成立的小家庭难以承受。
“无论什么时候,济南人都是买涨不买跌,那个时候看着新房和二手房的价格都有降的趋势了,身边的家人包括在中介工作的朋友都劝我再等等。”郭洁告诉记者。
事情的转机出现在7月的一天,当同事们纷纷在朋友圈、微博转发“济南全面开放限购”的新闻时,郭洁才得知,原来从7月10日起,济南本市的户籍人不再受“限二禁三”的影响,外地人也无需提供一年以上纳税或社保证明,可以直接购买,购买的套数也不再受限。“那时我觉得可以开始着手看房子了。”郭洁跟老公商量着从老牌学区房看起。
7月,郭洁和老公跑遍了济南名牌学区房周围的中介,夫妻俩失望了。“学区房不符合市场规律,只涨不降,小户型的无论何时都好卖,均价能到2万元。”一位中介告诉郭洁,“单独二胎”放开后,学区房供求关系或许会更加紧张。如此一来,他们果断打消了购买老牌学区房的想法。
8月一直以来都是楼市黄金期“金九银十”的风向标,济南限购取消的政策实施整月后,楼市的网签量经历了“过山车”的趋势:先是网签一路飙升,“顶峰”之后接着迎来一路下跌,究其原因仍旧是贷款政策未跟上“限购松绑”的脚步。
9月末 限贷政策“千呼万唤始出来”
时间的转轴定格到了2014年国庆黄金周。放眼全国,虽然大部分城市都松绑了限购,但贷款政策的“一成不变”也阻碍了楼市回温。
9月30日,新的贷款“千呼万唤始出来”,购房者还完房贷后再买房不仅可以按首套房算,首付三成,利率最低还可以打7折。“幸好没急着买房,你看,这样下来能省不少房贷。”郭洁说。
看到政策带来实惠,又担心房价会因新政“止跌回升”,郭洁再次着手看房,她通过房产中介锁定了市区一处非最热学区的二手房,然而在与房主谈价时,房主却怎么也不肯降价。原来,贷款政策一放开,不少人想通过卖旧房子再添钱的途径换置新居,郭洁碰上的房东就是看好了新房,旧房便宜卖,意味着他要多添钱买新房,所以是“一口价”。
没过多久,郭洁又相中临近的一套房,条件与上一套差不多,但这次“掉链子”的却是他们夫妻俩。出于综合考虑,他们并未考虑公积金贷款。而此时,银行的房贷新政迟迟不落地济南,济南大多银行不仅不执行“认贷不认房”,7折利率更是难觅踪迹。于是,急于出售房子的房东转手就把房子卖了。
降息后总算买到房
10月中旬,国家统计局的数据显示,9月济南新房和二手房的价格分别达到“5连跌”和“6连跌”,新房价格首次低于去年同期水平。但郭洁心里明白,二手房不是在降,而是在涨,尤其是“学区房”,价格更是难以撼动。10月末,在焦灼等待贷款政策落地的同时,他们将目光转向了新房。此时,济南的银行虽已经执行“认贷不认房”,但大多利率还未松动。
一个月后,降息的消息终于传来。银行工作人员帮郭洁算了一笔账,如果没有房贷新政,按过去的基准利率算,贷款80万元30年还清,按照等额本息还法,每月需要还5082元,现在有了新政,能打9折又降息,每月只需要还4560元。
“终于等到降息了。”郭洁感慨着,他们看好了一处离市区不远的新房,价格优惠了不少,而且楼盘配备了学区,明年就可以交房。“折腾了大半年,明年的楼市形势还不确定,我们还是尽快把房子的事儿定下来吧。”办完银行贷款,郭洁终于长舒了一口气。
新闻链接
12月济南新房日均成交超300套
来自建设部门的统计数据显示,11月22日至12月21日,济南共成交新建商品住宅9887套。来自济南住宅与房地产信息网官方统计数据显示,12月1日至21日济南共成交新建商品住宅7562套。其他日期的住宅网签量也均处于较高水平,日平均新建商品住宅网签量约为329套。

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据山东世联怡高物业顾问有限公司济南市场周报数据显示,上周(12月15日—21日)济南商品房成交3635套,成交面积37.73万平,环比增加13.07%,成交均价9020元/平方米,环比上涨18.87%。临近年底,济南土地市场继续升温,新项目集中入市,楼市成交量高位运行,12月成交已突破万套。
土地市场继续升温
从土地市场供应来看,上周(12月15日—21日)土地成交3宗,土地市场新增8宗土地,面积22万平米。其中居住用地4宗、13.58万平米,商服用地4宗、8.42万平米。本次推出的地块位于西部和东部。
12月济南商品房成交破万套
数据显示,上周济南普通住宅成交2118套,成交面积23.37万平方米,与前一周相比减少20%,成交均价7814元/平方米。从成交数据来看,上周济南普通住宅成交量小幅下滑,但仍超过2000套;商品房成交量则继续增长,成交量已经连续四周超过了3000套。据悉,截至12月21日,12月份济南新建商品房成交总数已经过万套,该数据刷新了2014年商品房月成交最高值,按照目前成交的走势,12月或将取得本年度成交总量与住宅成交量的“双料冠军”。
根据消悉,上周共有绿地城、海尔云世界、中弘广场、德润天玺4个新项目入市,共推了房源2000余套。其中,海尔云世界开盘推出1436套房源,产品涵盖83-172㎡两到四室;开盘当天成交约1050套,当日去化率为73.1%,成交去化比较好。

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